上市房企打通地市 “地王”背后隱藏推手

來源：海南日報     作者：許甲猛    2009-08-21

近段時間來，上市房企頻頻成為“地王”買家，且拿地之后，即通過增發(fā)、資產(chǎn)注入等方式進行融資，這反過來又保證企業(yè)有足夠的資金去競拍土地、乃至成為“地王”。

　　一些業(yè)內(nèi)人士分析，上述循環(huán)的背后，“土地運作資本化”的現(xiàn)象十分明顯，地市與股市形成了“互推互漲”。這一過程，促進了樓市、股市的繁榮，但也蘊含重重風險。

　　上市房企打通地市和股市

　　不難發(fā)現(xiàn)，二季度以來，諸多上市房企在地市和股市之間玩起了“左右互搏”的資本游戲。

　　一方面，上市房企積極出手爭奪“地王”。比如，５月２２日，萬科擊敗保利，以１３．８６億元的價格摘下佛山市佛南（掛）２００９－０１５商住用地，一舉創(chuàng)造了當?shù)氐摹暗赝酢保唬冈拢等?，保利以１９．９億元的總價競得蘇州一塊住宅用地，創(chuàng)造今年以來蘇州土地成交價格新紀錄……在各地愈演愈烈的“地王”爭奪戰(zhàn)中，上市房企可說是最大的“玩家”。

　　另一方面，他們在資本市場上頻頻融資。比如，７月１６日，保利公告稱，非公開發(fā)行股票申請獲得證監(jiān)會核準，非公開發(fā)行不超過６３７６０萬股新股，募集資金不超過８０億元；剛剛發(fā)布２００９年中報的萬科也稱，考慮在時機成熟時進行一次股權(quán)融資。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，７月有９家上市房企發(fā)布再融資增發(fā)方案，計劃募集資金總計約１８８億元。

　　房地產(chǎn)分析專家蔡為民觀察到，“地價”與“股價”存在明顯的互推關(guān)系。比如，５月至６月間，萬科共競拍得到８塊土地，支付土地價款達４７．０３億元，創(chuàng)下自２００８年２月以來單月拿地的投資最高紀錄。但萬科的股價也大幅飆升，７月６日創(chuàng)下了１４．９４元的新高，與去年年底收盤價６．４５元相比，漲幅高達１２１．６％。

　　上海一大型樓盤的銷售負責人說，與前兩年明顯不同的是，今年二季度以來，上市房企一拿地，往往就在股市進行增發(fā)，股市為房企提供更多的“資本動力”。
　　土地市場資本化

　　上述樓盤的銷售負責人說，上半年樓盤銷售回籠資金巨量，加上銀行授信，公司目前可以動用的資金超過１００億元。但今年六七月，該公司在上海土地市場上先后兩次出手均失意而歸。而正是這兩次土地出讓，先后產(chǎn)生了長寧區(qū)周家橋街道９１街坊地塊和青浦區(qū)趙巷１０號地塊兩大“地王”，樓面價分別為２１９８３元／平方米和１４４９５元／平方米。

　　該負責人表示：“我們認為，地價高到這個程度，開發(fā)以后是否有利可圖已經(jīng)很難說；但照樣有公司出手，也許他們的盈利點不在于將來的住宅銷售，而在于眼下的資本市場。”

　　蔡為民認為，樓市、地市與股市的彼此互推，是這樣一個過程：房價上漲—上市房企預期收益增加，推高股價，擴大融資空間—上市房企融資—出手搶地—地價上漲—房價上漲，形成循環(huán)，而上市房企在這一循環(huán)中，利用土地市場和資本市場的互搏，實現(xiàn)了在股市、樓市的雙豐收。

　　今典投資集團董事長張寶全認為，在“地王”的爭奪戰(zhàn)中，房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則已經(jīng)改變：對于非上市公司而言，土地仍然是開發(fā)商的生產(chǎn)資料，開發(fā)商買地時首先要考慮的是地價的高低所帶來的風險，“如果拿地建房后掙不到利潤，那絕對不能拿，否則就等于把自己害了”；而對于上市公司而言，土地已變成資本運作的工具，其價格高低已不是公司重點考慮的問題，“為了保護公司的股價，保持在資本市場價值的提升，公司要這樣不停拿地”。蔡為民進一步指出，越是“地王”，就越易變成上市房企融資的“題材”，公司儲備有大量土地，便會更加吸引股民購買股票，“有了寬松的流動性的支撐，上市房地產(chǎn)企業(yè)不怕創(chuàng)造‘地王’，因為拿地本身就是利好”。

　　互推互漲背后有風險

　　在宏觀經(jīng)濟基本面尚未全面轉(zhuǎn)好、貨幣政策保持寬松的背景下，股市、地市“左右互搏”的情況將繼續(xù)演繹，這將有利于提升市場信心，但也可能積累多重風險。

　　首先，可能形成土地過于集中的局面，房地產(chǎn)市場的“定價權(quán)”越來越掌握于少數(shù)幾家大型房企之手。不難發(fā)現(xiàn)，上市房企玩轉(zhuǎn)“地王”的過程，也是土地市場集中度逐漸提高的過程。業(yè)內(nèi)人士認為，土地資源如果越來越集中于上市房地產(chǎn)公司手中，將不利于市場競爭。

　　其次，可能吹大泡沫，增加金融風險。蔡為民說，地市、股市的互推加速了房價上漲。但房價每一次上漲，都會有一批需求者被驅(qū)逐出樓市；隨著不斷有人被驅(qū)逐，房價早晚會掉頭向下，資本早晚會退出，地市、股市“循環(huán)互推”的過程就會中斷，“樓市泡沫破裂以后，套牢的除了開發(fā)商，還有銀行和股民”。正如ＳＯＨＯ中國董事長潘石屹所說：“如果開發(fā)商損失了一億元，股東承擔５０００萬元，剩下的５０００萬元是銀行承擔?！?BR>
　　在臺灣地區(qū)有過多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷的蔡為民介紹了臺灣樓市的教訓。１９８９年前后，在美元的壓迫之下，臺幣呈現(xiàn)階梯式升值，一兩年內(nèi)升值５０％，吸引大量熱錢進入，并催生了兩大熱門“行當”：一是一些公司以買地作誘餌進行非法融資，且故意夸大地價，實際上很多地根本不能蓋房子，但這些公司聲稱自己有了很高的總資產(chǎn)；二是不少上市房地產(chǎn)公司接連買地、囤地，做高股價。１９９２年全球經(jīng)濟衰退、股市暴跌，臺灣地區(qū)樓市也由此崩盤，價格下跌超過４０％，很多上市房企倒閉，導致臺灣地區(qū)樓市持續(xù)低迷１０多年。這一深刻的教訓值得吸取。