全國再現(xiàn)價漲量縮 樓市有效供給亟待擴(kuò)張

來源：中國證券報     作者：許甲猛    2009-08-21

7月以來，全國樓市再現(xiàn)“價漲量縮”。與此同時，市場預(yù)期貨幣政策的具體操作或?qū)ⅰ懊魉砂稻o”。房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇似乎又面臨“拐點”之變。顯然，管理層對于房價泡沫的擔(dān)憂，將促使房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步由“刺激”趨向“中性”。而在主要城市“去庫存化”已接近尾聲之時，調(diào)控也應(yīng)從單純的“住房消費刺激”轉(zhuǎn)向“有效供給擴(kuò)張”。

　　目前，代表未來供應(yīng)的指標(biāo)依然不容樂觀。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1-7月，土地購置面積、土地開發(fā)面積、房屋新開工面積同比分別下降25.8%、13.4%和9.1%。從單月數(shù)據(jù)看，7月份，上述三項指標(biāo)環(huán)比出現(xiàn)不同程度的回落。房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比也下降25.92%。這說明，房地產(chǎn)投資增長依然需要穩(wěn)固。

　　而樓市需求非常旺盛。1-7月，全國商品房銷售面積41755萬平方米，同比增長37.1%。商品房銷售額同比增長60.4%，其中商品住宅銷售額增長65.3%。同期，房屋竣工面積僅為銷售面積的61%。

　　新增供應(yīng)乏力加之市場流動性充裕，無疑將推動房價上漲。7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格已環(huán)比連續(xù)5個月上漲，漲幅逐月擴(kuò)大。房價過快上升必然將遏制需求釋放，進(jìn)而弱化房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的拉動作用。

　　目前，房地產(chǎn)景氣度仍存在衰退隱憂。1-7月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長11.6%，其中，商品住宅投資增速為8.2%；同期，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長32.9%，房地產(chǎn)投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在后面。在經(jīng)濟(jì)景氣周期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資一般占固定資產(chǎn)投資的23%以上；而目前，這一比重僅為18%左右。房地產(chǎn)投資仍待提振。

　　作為國民經(jīng)濟(jì)的重要引擎，房地產(chǎn)開發(fā)投資啟動是民間資本“跟進(jìn)”的主要指標(biāo)，也將為相關(guān)的50余個行業(yè)提供下游市場空間。因此，今后的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在延續(xù)“寬松基調(diào)”的同時，應(yīng)著力擴(kuò)大投資，提振新房開工和土地開發(fā)，改善供給緊張的局面。

　　由于城市規(guī)劃和拆遷成本等因素，各大城市在土地供應(yīng)方面一直存在種種問題。如何解決土地供應(yīng)瓶頸，提高房地產(chǎn)投資開工率，增加商品房有效供給，穩(wěn)定市場預(yù)期，是擺在房地產(chǎn)管理部門面前的主要問題。

　　近期，政府頻頻吹風(fēng)將加大土地供應(yīng)。國務(wù)院批準(zhǔn)的全國81個城市新增建設(shè)用地規(guī)模較去年增加16.7%。其中，七成以上的批準(zhǔn)用地用于公共基礎(chǔ)設(shè)施及居住項目建設(shè)。各地方政府也表示，將加大供地力度，從增加供給的角度防止房價過度上漲，改善樓市供求關(guān)系。北京市計劃下半年進(jìn)一步加大土地供應(yīng)量，擬推出1000萬平方米土地，同時投入1000億元用于土地儲備。與此同時，上海、廣州等城市也出臺了土地市場擴(kuò)容計劃。

　　顯然，政府的供地計劃首先應(yīng)落到實處；更重要的是，政府的“推地”不應(yīng)成為開發(fā)商的“屯地”。地方政府在增加土地供應(yīng)同時，應(yīng)加強(qiáng)利用監(jiān)管，實時公開開發(fā)商利用進(jìn)度，敦促開發(fā)商加快開工以增加當(dāng)期供給。另外，應(yīng)放大保障性住房供給，穩(wěn)定房價預(yù)期，并帶動房地產(chǎn)投資回升。這都將是擴(kuò)張樓市未來有效供給的合理舉措。(林喆)