海口新基準地價上調 業內認為不應視為漲價

來源：海口晚報     作者：許甲猛    2009-09-01

海口市新一輪基準地價更新成果明起實施，據了解新基準地價整體水平較舊基準地價上調了111.27％。業內人士認為，此次基準地價更新不是漲價，而是針對2005年基準地價水平而言，是基準地價水平的歸位和更新，真正歸位和更新到當前的水平。

　　調整原因：

　　舊地價不能準確反映當前水平

　　新一輪基準地價為什么要更新？市國土環境資源局相關負責人介紹，這其中主要有四個方面的原因。

　　據介紹，我市現行土地定級及基準地價評估的基準日為2004年1月1日，2005年由市人民政府公布實施。近年來，我市經濟和城市建設迅速發展，土地的基礎性配置作用凸顯，而現行基準地價水平與土地市場脫節，導致土地價值不能被市場顯化。如海甸島、西海岸、長流起步區等地現行住宅用地基準地價為30－50萬元/畝，而當前實際市場價格均已超過100萬元/畝。其次基準地價是政府調控和引導土地市場的重要手段，近年來我市城鎮規劃的調整、舊城改造的推進、城鎮基礎設施投入的增加，土地價值大幅提升，現行基準地價在實際運用中，已經不能滿足政府宏觀調控和地價引導的需要。此外，現行基準地價以畝計價的地面地價表現形式，不能直接反映房地產項目開發中的土地成本含量。現行基準地價同時難以充分反映同一區域、同一鄉鎮內不同空間位置的實際平均地價水平。第四，我市2005年公布的基準地價已經實施四年多，按照相關規定，應進行周期性更新。

　　計價方式：

　　樓面地價直接反映單位土地成本

　　據了解，我市現行的基準地價是以地面地價為表現形式。市國土環境資源局相關負責人介紹，此次新基準地價采用樓面地價，即單位建筑面積所分攤的土地價格。樓面地價具有操作簡便，易于應用等優點，與地面基準地價相比，樓面地價更直接地反映了建筑單價中中所包含的單位土地成本價格。同時，樓面地價還可直接估算投資成本和投資效益，有利于政府和土地使用者更好的規避市場風險。此外，樓面地價能夠方便地測算出商服、住宅用房各樓層分攤的土地價格，有利于解決樓層分攤土地價格的確定問題。樓面地價還為綜合用途（如商住樓）建筑物的地價分攤問題提出了很好的解決思路，更便于實際應用和操作。

　　根據對省外大中城市的調研了解，樓面地價已經在國內其他大中城市得到廣泛應用，因此，海口市以本輪基準地價更新為契機，借鑒引用了樓面地價。

　　業界反應：

　　地價真正歸位和更新到當前水平

　　新一輪基準地價更新成果引起業內的廣泛關注。業內認為，此次基準地價更新不是漲價，而是針對2005年基準地價水平而言，是基準地價水平的歸位和更新，真正歸位和更新到當前的水平。

　　據了解，新基準地價整體水平較舊基準地價上調了111.27％，其中商服用地地價水平上調了103.14％；住宅用地地價水平上調了111.78％；工礦倉儲用地地價水平上調了128.22％。據了解，去年全國105個監測城市中，綜合地價增長率為負值的有27個城市，去年綜合地價增長率在10%以上的僅有4個城市，分別為大同、海口、湖州和北京。盡管地價增長幅度較大，但以住宅用地為例，去年全國35個主要城市平均地價為每平方米2020元，而海口為每平方米1175元，三亞為每平方米1697元。海口住宅地價水平較全國平均水平低41.83%，而三亞商業地價水平較全國平均水平低29.80%。業內認為，海口的平均地價仍然較低，仍有上漲空間。

　　相關鏈接

　　基準地價是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質區域的土地，按照商服、住宅、工礦倉儲等用途，分別評估確定的某一估價基準日法定最高出讓年期土地使用權區域平均價格。（記者光明）