兩因素致樓市回調(diào)：信貸下降 二套房貸收緊

來源：上海證券報     作者：許甲猛    2009-09-02

近期部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯回調(diào)。分析人士認(rèn)為，信貸增速下降、二套房貸政策悄然收緊等，是造成樓市調(diào)整的主要原因。

　　一些業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，8月份整體信貸增量將低于7月份。上海證券報通過多家銀行證實了這一說法。“房地產(chǎn)類貸款確實收縮得很快。我們今年全年的信貸任務(wù)已經(jīng)完成，接下來能不貸的都不貸了。銀根能不緊嘛。”交通銀行上海分行個貸部某經(jīng)理告訴上海證券報記者，原本每天工作12小時的銀行信貸人員，現(xiàn)在明顯輕閑下來。

　　據(jù)了解，目前交通銀行等在審貸時除了嚴(yán)防房產(chǎn)估值“灌水”、嚴(yán)格審查收入證明外，還要看貸款人的工作單位、學(xué)歷證明等。總的原則是，事業(yè)單位資質(zhì)從寬、私人企業(yè)單位從嚴(yán)；學(xué)歷越高信用資質(zhì)越高。而在今年前幾個月，這種審貸流程是沒有過的。“我剛做的一個業(yè)務(wù)，小兩口都是白領(lǐng)階層，要買一套80多平方米的二手房，還是首次置業(yè)，但是貸到70%都很難。”一位銀行信貸人士稱。

　　多家銀行系統(tǒng)信貸人士估算，8月上海一、二手房的信貸量將比7月減少30%，比6月最高峰減少40%。受影響最大的是300萬元/套以上的中高檔房源。可見，信貸口徑收緊，投資類置業(yè)最先受到抑制。

　　另外，5月以來，二套房貸政策一直在悄然收緊。上海等地為確保GDP增速，政策收緊幅度低于全國其他城市。“一旦二套房貸加大收縮力度，樓市成交量一定會受到較大影響。而房貸的特殊性在于，從購房成交到體現(xiàn)為銀行的放貸量，需要大約1至2個月的周期，也就是說，目前的信貸量有一些是6月、7月成交峰值時期的反映，一旦目前的成交下滑體現(xiàn)在信貸量上，銀行報表才會真正體現(xiàn)出房貸調(diào)整。”上海克而瑞機(jī)構(gòu)人士表示。

　　除房貸外，開發(fā)貸款和項目貸款也在大幅縮小。“今年7月新增貸款3599億元，8月的預(yù)期是5000億元，但我們感覺應(yīng)該到不了這個數(shù)。”一位銀行人士表示。

　　未來的信貸緊縮已經(jīng)被一些大型房企預(yù)感到。萬科及時獲得500億元授信額度，正是要在資金收緊前掌握主動權(quán)。