房地產價漲量縮范圍擴大 三季度銷售將縮量

來源：中證網     作者：許甲猛    2009-09-08

從7月份開始,北京、上海、廣州和深圳等一線城市成交量環比出現不同程度的萎縮。進入8月,“價漲量縮”的范圍正在擴大。目前,從周均成交量看,北京、上海、南京等城市的新房銷量已跌至今年3月份的水平;深圳新房銷量更是跌至1月份的水平。

　　業內人士指出,受房價過快上漲和供給瓶頸影響,全國樓市放量上升局面已經結束,三季度,房地產企業將面臨銷量調整的考驗。不過,這對房企下半年的業績增長影響較小。另外,各地商品房價格依然維持高位,隨著結算資源的增加和毛利率的提升,房企全年業績增長沒有懸念。

　　業績基本鎖定

　　據Wind數據統計,上半年,按照申萬行業分類的A股房地產公司合計實現營業收入963.32億元,同比增長17%;實現營業利潤209.92億元,同比增長23.5%;實現凈利潤160.53億元,同比增長21.75%。

　　由于會計結算制度的影響,房地產企業的預售款項基本決定了其未來業績。今年上半年,樓市銷售持續放量,致使房地產企業的預售款大幅增長。數據顯示,上半年,A股房企預售款項達1428.12億元,同比增長39.5%,比年初增長55.3%,是上半年營業收入的1.5倍。這表明,房企今年的業績已基本鎖定,增長已無懸念。

　　截至目前,已有31家A股房企公布了三季度業績預告,其中有11家預增,5家扭虧;“報喜”公司超過半數。金融街預計1-9月實現凈利潤約76,800萬元至96,000萬元,同比增長100%至150%。

　　數據還顯示,A股房企二季度凈利潤環比增幅達168.93%。其中,60余家房企凈利潤環比增長,占比近七成。業內人士指出,雖然上半年房地產企業的業績大部分是去年行情的體現,但從單季度的表現來看,房地產企業的復蘇趨勢已經十分明顯。

　　盈利能力改善

　　中報數據顯示,上半年A股房企營業利潤率為21.8%,比去年同期增加1.15個百分點。業內人士分析,房價高企將提升房企的毛利率和凈利率。

　　數據顯示,扣除不可比因素后,80家房企上半年平均銷售毛利率為37.74%,較去年同期提高0.85個百分點。與此同時,銷售期間費用的大幅下降也有效降低了開發商的成本。80家房企平均銷售期間費用率為25.74%,較去年同期大幅下降了25.35個百分點。

　　目前一線城市整體房價處于歷史的高點,二線城市房價處于2008年下半年以來的高點,重點城市房價較2007年下半年平均價格高出15%左右。

　　宏源證券研究報告指出,2009年上半年,房地產企業的盈利模式是“以量補價”(2009年上半年多數城市商品住宅的平均成交價格同比負增長);而下半年,隨著房價同比出現正增長,房地產企業的盈利模式將變為“以價補量”。而后者將提升房企的銷售毛利率。

　　此外,上市房企存貨總量與年初基本持平,其中28家公司存貨較年初有所下降。但房企存貨結構已有較大變化。其中,已完工開發產品下降明顯,萬科、華僑城等降幅均在30%以上,體現了上半年銷量大增對庫存的快速消化;在建產品和擬開發土地較年初有所上升,表現為開發商加大土地儲備和開發力度,保證了行業未來供應量的提升。

　　目前,房企現金流充裕。上半年,房企經營性現金流量凈值總計296.06億元,而去年同期僅為-225.13億元。59家房企的經營性現金流量凈值實現同比增長,占比近八成,其中37家房企現金流由負轉正,改善明顯。(林喆/文)