國土部門清理未開發土地 開發商借機"巧退"

來源：中國證券報     作者：許甲猛    2009-09-09

警惕開發商“巧退”高價地

　　在國土部門清理未開發土地之際，應對開發商低成本“巧退”高價地予以足夠的警惕。

　　根據有關規定，開發商獲得的土地如果超過“兩年大限”仍未開發，國土部門有權無償收回。

　　近期，國土管理部門已經開始出“重拳”打擊開發商囤地。在新地王頻現、老地王“拋荒”的當前，國土管理部門出手清理批而未開發土地、敦促房企加快土地利用，有利于釋放土地供給，進而平抑地價和房價。

　　但另一方面，前兩年高價競得的土地，很多已成開發商手中的“燙手山芋”。2007年那波地產熱潮，在全國各地催生了大量的高價地。經過2008年的房地產大調整后，開發這些地塊顯然得不償失，于是許多高價地至今仍未開發。據中國證券報記者了解，在這些未開發的高價土地中，有相當一部分僅僅繳付了保證金，或者是首期土地款，絕大部分土地款并沒有繳清。在這種情況下，退掉這高價地正是開發商“求之不得”之事。

　　2007年8月，某地產公司以樓面單價6.7萬元/平方米、總價44.04億元的天價，競得上海市南京東路163號地塊，刷新了全國土地市場的成交紀錄。但在隨后的一年內，該公司并沒有開發該地塊。2008年8月，該公司以“支持上海市重大工程——地鐵建設”為由，光明正大與上海市黃浦區房地局“友好協商”，將“燙手山芋”成功脫手，其先期支付的土地出讓款亦將獲全額退還。

　　像這樣高價拿地后又全身而退的事例不勝枚舉。業內專家指出，在土地由地方政府壟斷供給模式和分稅制體系下，“賣地生財”成為地方政府財政收入的重要來源。在開發商陷入資金危機之時，地方政府往往會伸出援手。在珠三角部分城市，地方政府以修改已出讓土地“建設規劃”的方式幫助開發商退地“解套”，已經是公開的秘密。

　　在廣州，有開發商曾在2008年初以40多億元拿下一地塊并創下當時的地王紀錄，樓面單價至今仍在周邊房價之上。該項目土地出讓金并沒有支付，當地政府曾給予延緩繳納土地出讓金的許可。據記者最近了解，該地塊目前已經修改了建設規劃，開發商正在商討退地事宜。

　　開發商高價拿地推高區域房價，在分享房價上漲后的超額收益后，又無需承擔市場調整后的土地投資“負債”。在這個貌似政府與開發商“雙贏”的游戲中，廣大民眾成了最終的埋單者。

　　完善土地出讓制度，加強土地出讓金繳付的監管，以經濟手段提高開發商的囤地成本，已成為一件刻不容緩的事情。