房產熱缺乏高投資回報支撐 海南大幅降溫

來源：中國經營報     作者：許甲猛    2009-09-22

從鳳凰機場到三亞灣，道路兩旁已是圍欄高筑，遍布從全國各地趕來圈地的地產巨頭項目。

　　在2008年全國房地產調整中逆市上揚的海南地產，在2009年的今天，又一次被眾星捧月，再現投資價值：國家統計局數據顯示，2009年的前8個月，海南商品住宅投資完成152.83億元，同比增長55.2%，漲幅居全國第二。

　　盡管沒有北京、上海屢創新高的“地王”產生，但悄然之間，這個總人口不足千萬的區域卻在2009年推出了超過2萬畝的土地供應量。

　　在巨幅的供應之下，投資熱情似乎并未稍減。海南，這個曾在中國房地產市場制造最大泡沫卻又相對邊緣的區域，如今究竟是怎樣一幅畫卷?

　　高增長隱憂

　　“我有一座房子，面朝大海，春暖花開。”三亞大東海畔，海子的詩被一家開發商高懸，與內地大多數樓宇不同的是，海南大部分樓盤并沒有奢華的售樓部。
“我們的銷售主要是針對大陸大城市進行上門推介，投資者重新看好海南樓市是這輪海南房產升溫的主要原因。”海南中盛地產顧問公司總經理梁其東告訴《中國經營報》記者，除了在各大城市組織購房團外，海南政府也牽頭，近期將赴成都、西安等地參加房交會。

　　上門推介的效果是驚人的。統計數據表明，2009年前6個月，海南島外人士赴島購商品房比例高達70%以上。“海南以‘第二居所’為口號，近期推出了系列促銷活動和政策措施。”梁其東告訴記者，海南的措施包括兩方面，一種是通過稅收優惠等方式引導投資購房和房地產開發，另一方面是，推動為確保本地群眾的居住權而進行的保障房建設，將內需與外銷進行區分。

　　“在這種區隔下，投資海南的開發商一開始就目的很明確：面向投資者開發產品，并委托中介公司或通過自己的網絡到全國主要城市撒網。”梁其東說，包括富力、雅居樂、中海等地產巨頭在海南拿地時大多選擇近海地塊，“三亞最高的地價不過每畝800來萬元，相比上萬元的房屋售價來說，開發商利潤空間較大，而投資者近兩年在海南的投資經過2008年后不但沒有貶值，房價反而有所上漲，這可能也是海南房地產2009年漲幅能持續位居全國前列的原因。”

　　然而，隱憂同樣存在：海南房產熱背后并沒有投資回報率的高增長作為支撐。“目前海南大多數別墅和公寓租金并不高，投資回收期大約在30年左右，相對內地大多城市20年左右的投資回報期，海南的房地產投資回報期更長，如果房價不能持續上漲，投資的容量也就有限，而房價如果持續高漲，泡沫也就更大。”海南一家地產研究機構負責人丁桐平對記者說。

　　土地財政下的平衡術

　　擺在海南當地政府面前的選擇是，房地產甚至超過旅游成為當地政府稅收的支柱。統計數據顯示，2009年上半年，海南房地產相關稅收收入占到海南地方稅收總額的43.17%。如何保證房地產的持續穩定增長，也就成為當地政府的心頭大事。

　　“海南的工業發展一直受限，只能靠房地產和旅游，其中房地產無疑有著最為快速的增長。”丁桐平透露，不僅在商品房開發階段，甚至在土地的一級開發階段，海南政府都給了開發商“足夠的空間”。

　　據了解，《海南省人民政府關于規范企業參與土地成片開發的通知》中規定，企業參與海南土地一級開發的增值收益分成比例最高可達70%，而在北京，一級開發的利潤大多僅在8%左右，即使在中西部區域的成都、重慶，一級開發的利潤也僅在15%左右。

　　“如果通過一級開發順勢取得二級開發權的話，企業的利潤更高，做得好可以達到150%，這也是包括海外基金和內地房企愿意投資海南的原因。”丁桐平說。

　　如此高企的利潤會否引發海南新一輪的投資泡沫呢?

　　記者從海南國土部門了解到，海南已經開始嘗試，將整理出來的土地交由政府統一打包，向外界推薦，“我們近期就在廈門集中推介了近1.4萬畝土地，這在避免以往各市縣自行掛拍、盲目追高的同時，也提高了土地利用價值。”海南國土資源廳一位王姓人士對記者透露，海南的商業、居住和旅游用地還會采用類似模式推廣，2009年的整個土地推出計劃就將近3萬畝。

　　“從今年上半年開始，海南大多數區域的開工量明顯加大，但由于投資客的看好，加上部分島內居民因國防建設的搬遷需求，海南的市場消化近期并不存在大的問題。”梁其東說，海南放量供地，就是為了避免未來出現地價、房價虛高的泡沫出現。

　　“經歷過大規模的房地產泡沫洗禮的海南，在如何保持增長、控制虛火方面應該是有經驗和有準備的。”梁說。