“地王”迭出 搶地熱向二三線城市蔓延

來源：經濟參考報     作者：許甲猛    2009-10-21

10月15日召開的吉林省長春市首屆土地招商推介會，吸引了全國上百家房地產企業(yè)參加。繼深圳、上海等地土地放量、地王頻出后，“搶地熱”開始向二三線城市蔓延。業(yè)內人士預計，今年四季度，全國房地產市場將迎來新一輪“搶地”熱潮。

　　“搶地熱”頻現(xiàn)，地王迭出

　　據(jù)記者了解，長春市首屆土地招商推介會上，集中推出了19個地塊、419萬平方米，占年度經營性土地出讓計劃的80%還多。“每出一塊地都有好幾家搶”，長春市國土資源局局長朱亞福說。

　　據(jù)朱亞福介紹，長春土地市場與一線城市相比稍顯滯后，年中北京、深圳、上海等地“地王頻出”的時候，長春土地市場依然偏冷。今年前三個季度，長春市經營性土地出讓112萬平方米，只完成年度計劃的22%，大多數(shù)開發(fā)商仍在等待觀望。進入下半年，長春土地市場漸熱，近兩三個月迅速回暖，出現(xiàn)了一地多求、起叫價數(shù)度被刷新的形勢，拿地熱頭直追2007年。9月初，保利地產以5.41億元的價格競得凈月開發(fā)區(qū)內一宗16.8萬平方米土地，超出起始價2.2億元，溢價部分占起始價的68.5%。10月中旬，萬科集團經過101輪現(xiàn)場競價以10.01億元拿下22.8萬平方米的長春柴油機廠地塊，溢價部分占起始價的108%。

　　“這次大規(guī)模推地，我們是順勢而為”，朱亞福說。朱亞福認為，按照開發(fā)商目前的拿地熱情，長春市年底前完成500萬平方米的年度出讓計劃應該不成問題。

　　一線城市開發(fā)商拿地熱情也在看漲。國慶長假前夕，上海市規(guī)劃和國土資源管理局公布了一份國有建設用地使用權出讓“預公告”，一口氣推出40塊住宅用地，共計約335萬平方米。這是上海有史以來最大規(guī)模的一次土地集中供應。此前的9月30日，綠地集團以72.45億的總價競得上海市中心城區(qū)徐匯區(qū)一幅大型綜合性地塊，打破了中海剛剛創(chuàng)下的70億元“地王”紀錄，再創(chuàng)地王紀錄新高。業(yè)內人士認為，四季度上海土地市場將掀起搶購風潮。中國房地產測評中心相關人士表示，目前全國很多城市的土地出讓僅完成全年任務的三分之一，這意味著四季度仍是個地王頻出的季度。

　　“地主家也沒有余糧”？

　　“萬科自2001年進入長春，開發(fā)了六個項目，手里已經沒有地可開發(fā)了”，柴油機廠地塊競拍前，長春萬科的一位人士說。“地主家也沒有余糧了”，不僅是長春眾多開發(fā)商的真實狀況，也是全國普遍現(xiàn)象。

　　據(jù)了解，長春市經營性土地出讓面積近幾年一直在下降。2006年出讓面積730萬平方米，2007年520萬平方米，2008年226萬平方米，2009年前三個季度共出讓112萬平方米。國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1-9月，全國商品房銷售同比增長44.8%，銷售額增長73.4%，但是土地出讓面積下降了22%，開工面積下降6%。“今年的房地產市場上，老百姓買房子的熱情遠遠高于開發(fā)商建房子的熱情，呈現(xiàn)出房產熱、地產冷的現(xiàn)象”，中國房地產研究會副會長顧云昌說。

　　業(yè)內人士分析認為，造成這種局面的主要原因一是前兩年放地太多，開發(fā)商消化不良；二是2008年房地產市場的突然變化令開發(fā)對市場前景缺乏信心，紛紛加入等待和觀望，放緩了拿地的步伐；三是政府有意控制土地出讓節(jié)奏，為保證土地價格穩(wěn)定減少了出讓面積和頻次。

　　“總體來說，需求大于供給是導致今年房價上漲的主要原因”，顧云昌說，“就全國范圍看，土地供應不足的問題是制約房地產市場發(fā)展的突出問題。”

　　不過，在一些房企無地可用、無米下鍋的同時，一些國企和上市企業(yè)“囤地”現(xiàn)象也層出不窮。潘石屹不久前放言，稱上市房企土地儲備的最高可開發(fā)年數(shù)高達151年。據(jù)克而瑞機構和中國房地產測評中心發(fā)布的2009年三季度房企銷售情況報告，截至9月底，中國前十大房企的平均土地儲備面積高達3000萬平方米。其中恒大、碧桂園以5100和4160萬平方米位列第一和第二位。萬科、保利則以2450和2350萬平方米位列第九和第十位。業(yè)內人士指出，即使以恒大前三季度453萬平方米的銷售速度計算，要完成所有土地儲備的全部銷售變現(xiàn)，仍需近十年時間。

　　因此，對目前市場上出現(xiàn)的新一輪的“搶地熱”，業(yè)界看法不一。有觀點認為，“搶地熱”有利于房企業(yè)增加土地儲備，緩解樓市供應不足的緊張局面；也有觀點認為，“搶地熱”可能使一些房地產企業(yè)借機囤地。還有人擔心，新一輪“搶地熱”都會造就一批“新地王”，使本以高企的房價火上澆油。

　　穩(wěn)定市場，避免過熱或過冷

　　中國房地產研究會副會長顧云昌分析認為，在國際金融危機影響仍未見底，出口狀況未出現(xiàn)根本好轉的宏觀形勢下，房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展仍然是明年實現(xiàn)經濟發(fā)展的重要支撐。他認為，房地產要達到保增長的目的，同時又能使過高房價得到抑制，加大供應仍是最優(yōu)選擇。

　　那么，在加大供應的同時，如何保證市場穩(wěn)定，避免土地市場過熱引發(fā)的種種矛盾和問題呢？

　　長春市國土資源局局長朱亞福認為，穩(wěn)定房地產市場，避免過冷或過熱，關鍵要科學決策，控制好土地供應閘門。2006-2007年，長春房地產市場出現(xiàn)了過熱苗頭，長春市增加了土地供應量，2年內成交經營性用地1250萬平方米，迅速釋放了土地市場的剛性需求和拿地欲望。2008年土地市場遇冷后，長春市開始減少土地供應量，穩(wěn)定市場和交易價格。在全國大部分城市房價大幅下挫的情況下，長春的地價、房價依然保持了穩(wěn)中有升，沒有出現(xiàn)大量的土地閑置和資金沉淀。今年前三個季度，在市場徘徊不前的情況下，長春市采取減小土地出讓規(guī)模、提高掛牌出讓比例、降低成交價款首付比例等措施，使土地市場逐步回暖。根據(jù)目前房地產市場供略小于求的實際，長春市土地市場將在四季度有一個集中放量。

　　長春房地產資深人士顧永超認為，公開透明、提升土地供求雙方的信息交流和互動水平有助緩解開發(fā)商的“土地恐慌”，避免市場過熱。上海市此次“預公告”的40塊住宅用地以前所未有的“打包”形式亮相，增加了信息透明度。以往“招拍掛”樣式出讓土地，大多是在公告出來后開發(fā)商才知曉土地底價，而在這次“預公告”中，上海市規(guī)土部門對大多數(shù)地塊的出讓價格都作了預測，這樣可以較為合理地引導開發(fā)商在競買過程中的市場預期，防止不理性競價行為出現(xiàn)。

　　顧永超還指出，在擴大供應的同時，必須打擊“囤地”行為。不久前，國土資源部門連續(xù)發(fā)文，表示要嚴厲打擊囤地行為，并要求地方政府要加強建設用地批后監(jiān)管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象的發(fā)生。事實上，在打擊“囤地”方面，國家近幾年早就三令五申，出臺過多個相關規(guī)定，但在各地的實施過程中，這些規(guī)定并沒有認真執(zhí)行。這次打擊“囤地”行為，在重申規(guī)則之外，必須要加大政策法律的執(zhí)行力度，特別是加大對執(zhí)法主體的監(jiān)管力度。顧永超說，只有把打擊“囤地”落到實處，才能抓住土地市場調控的“七寸”。（郎秋紅）