國際旅游島新機遇：土地不再當白菜賣

來源：21世紀經濟報道     作者：蔡于博    2009-11-13

　　等待多時的海南,終于再上路。

　　海南省國土廳人士告訴本報,國際旅游島戰略規劃方案已經上報給國務院,在所有部委里面征求了意見。如果不出意外,可能在本月底正式公布。

　　今年4月18-19日,國務院總理溫家寶在考察海南時強調,要把建設國際旅游島作為海南深化改革開放、促進經濟增長的制高點和突破口。

　　11月8日,海南省委書記衛留成表示,積極推進國際旅游島建設是海南省委、省政府當前的中心工作,力爭把海南建成世界著名的旅游休閑度假勝地。

　　海南國際旅游島國家戰略獲批后,大陸游客來海南消費將享受免稅政策。“而這只是其中一個優惠政策。”國土廳人士稱,這樣的政策利好下,長期得不到發展的海南中西部地區,將迎來一個春天。

　　中西部機遇

　　海南中西部地區將迎來一個快速發展時期。

　　上述國土廳人士表示,西部地區的海岸線有630多公里,除了幾個點狀的工業開發區大概100多公里外,另外的500多公里都將用于旅游和地產開發。

　　由于歷史原因,在海南的整體發展戰略版圖中,東部地區被定位為重點發展旅游業,而西部地區則發展工業產業。“在這樣背景下,西部地區的旅游業沒有受到地方政府的重視。”上述國土廳人士表示,旅游業也比較薄弱。

　　而國際旅游島戰略規劃則將整個海南島定位為旅游城市,將改變中西部旅游業相對薄弱的現狀。

　　另一個利好則在于海南本身的西部大開發戰略。

　　本報了解到,海南西部開發戰略相關的規劃,如地產、旅游產業等,目前正在制定當中。“在國際旅游島即將獲批的背景下,海南肯定要考慮東西兩邊的平衡了。”上述國土廳人士表示。

　　中西部各地區已經開始爭奪旅游業的投資資源。

　　五指山市市委書記李江華就表示,處在海南中部的五指山未來的核心產業就是做旅游業。“政府自身并沒有更多的權限可以給本地區的旅游業提供優惠政策,但是對于具體的項目,則可以看情況而定。比如做符合我們市某些旅游項目的用地拍下來的出讓金,我們可以拿來做項目基礎設施。”

　　海南西部的昌江縣,也把發展旅游業放在產業提升到關鍵位置。昌江縣副縣長譚瓊雄表示,旅游業開發起步晚,縣里面提出高端化規模化的發展思路。

　　“東方市雖然是海南的工業重鎮,但我們有80多公里的海岸線,發展濱海旅游將是我們未來產業發展的一個工作重點。”東方市常務副市長曾望對本報說,目前東方市已經在準備旅游發展規劃,并確定了四個開發旅游業的大項目。

　　不過,如何實現各地區旅游業的錯位發展,是擺在各地的一個命題。

　　對此,海南省國土環境資源廳廳長嚴之堯就表示,旅游促銷的鍵點在于根據自身的資源優勢創造需求,引進外來的消費。“而這一點需要當地政府來完成。”

　　“現在全省各地都在規劃旅游,最重要的是要差異化發展,以避免惡性競爭。”李江華亦表示,比如五指山的定位是建立山地花園城市,打造海南康體養生基地,與三亞互補。

　　如何突破土地短板

　　相對于東部地區,海南中西部有著明顯的土地資源優勢。但面對政策的重大利好,海南各地也面臨著如何調配好用地的問題。

　　以五指山市為例,每年省國土廳給五指山的用地指標是300-500畝。“可以說量相當少,土地資源是相當稀缺的。”李江華對本報表示。

　　即便像東方市這樣的土地資源比較豐富的城市,也開始為土地問題尋找突破口。

　　譚瓊雄亦對本報表示,昌江縣用于旅游的土地并不夠。“土地肯定有缺口,這樣的情況下我們將優先供給建筑用地這一塊。”

　　與土地資源稀缺成對比的是,很多土地卻被賤賣。

　　“中西部地區的地價太低了,甚至是白菜價。”上述國土廳人士感嘆。

　　以中部的五指山市為例,有些便宜的地,一平米只賣幾百塊。而在整個海南,嚴之堯亦表示,目前的地價還沒有體現出海南土地的價值。

　　在上述國土廳人士看來,這主要是因為中西部地區地方政府缺乏一級開發的能力。

　　不過,這種局面或將很快得到改善。兩年前,直屬于海南省政府的海南發展控股公司與土地儲備整理交易中心分別出資2億和1億元,成立了海南省地產集團。

　　“成立這個集團的目的是為地方土地進行一級開發,通過包裝地塊來提升價值。”同為該公司董事的國土廳人士表示,比如對政府將要出讓的地塊進行完善基礎設施,從而提高土地出讓的價格。

　　目前,海南地產集團已經與樂東縣簽訂了對后者6000畝地進行一級開發的協議;同時正在跟文昌縣洽談6萬畝的項目。

　　“接下來我們會重點考慮中西部地區,加快這些地區的土地包裝。”上述國土廳人士表示,這將改變土地被賤賣的局面。

　　旅游業戰略下的高端地產路徑

　　海南旅游島的開發,核心是地產業的問題。而在海島本身土地數量有限現實下,如何規劃好地產業的發展,已經成為海南省上下的關注重點。

　　在嚴之堯看來,整個海南省的地產應該分兩大塊來看:在旅游成為海南核心競爭力的背景下,對外地市場的商品房供應一定要高端——海南的土地有限,絕對不能過濫地開發;第二塊則是對島內居民的地產供應,則是要提供好政策性保障房。

　　實際上,對于中西部地區來說,地產業將有一個躍升階段。

　　“首先中西部地區的自然資源很豐富,如果這個旅游市場做起來了,那么將能帶動高端人群對這個地區的住房需求。其次,東部容量有限,而中西部地區剛好可以承接東部資源的流入。同時有其它產業在支撐,因此未來做高端地產就很有潛力。”嚴之堯判斷。

　　中西部地區的地產業處于剛起步時期。在土地并不富足的限制下,一些地區已經意識到西部旅游業的前景,開始謀劃高端地產。

　　東方市國土局局長許承仕就表示,旅游地產將成為東方市的支柱產業,高端化是一個重點。“我們也在準備著具體的規劃。”

　　李江華亦稱,五指山的綠化覆蓋率高達81%,除了水田等,提供給房地產開發的資源很有限。“所以要利用好土地,把每個項目都做精做細。”

　　“目前我們還處在初級開發階段,我們將引導地產企業開發高端地產。”李江華表示,比如在新用地的招牌掛中,設定一些條件——很低的容積率、建筑密度等;其次是在報建過程中給予一定的優惠,如報建費可以緩交等等。