國際旅游島引爆炒房潮 千億資金角逐海南樓市

來源：中國證券報     作者：王吉拉    2010-01-20

　　“元旦在海口買的房子，7000元/平方米，現在已經一萬多了。”深圳一家投資公司合伙人袁彬元旦期間在海口閃電般搶購了兩套新房。新年以來，海南樓市飆漲，正迅速成為各路資金拼搶的主戰場，“太熱了，難以想象的熱。”袁彬坦言。

　　2010年1月初，《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》頒布，海南房地產和土地價格不斷攀升。半個月來，海南主要城市房價漲幅超過30%。另據不完全統計，目前，介入海南房地產市場的投資和開發資金已超過1500億元。海棠灣、清水灣、香水灣、石梅灣、神州半島、博鰲……整個海南東部沿海，處處都在上演資金奔涌的盛宴。

　　投資客：下一個夏威夷

　　“海口的房子半個月每平米漲三四千元很尋常，好的海景房漲得更多。三亞的房子飆得更快。”袁彬說，元旦幾天把海口和三亞都跑遍了，覺得海口的房子稍稍便宜，便果斷在海口購入兩套。而今海口位置較好的房子價格都已過萬元，三亞的房價更是漲得離譜。

　　“海南將是下一個夏威夷，房價還會漲。”袁彬表示，很多投資客像他一樣看好海南樓市。自從2009年底海南國際旅游島消息傳出后，全國資金潮水般涌入海南樓市，一日跳漲千元已不鮮見。早在11月份，就有先知先覺的深圳投資客飛赴海南購買房產，而今已獲利不菲。

　　三亞市某樓盤12月份還是每平方米1.2萬元的房價，而今已超過2萬元。海口某一樓盤1月16日的價格為每平方米1.5萬元，1月17日已經上漲到1.7萬元，該樓盤2008年的售價為每平方米4000多元。海口市海甸島的一個高檔樓盤，別墅賣到每平方米4萬多，公寓每平方米售價也高達1.6萬元。

　　高檔樓盤銷售更為火爆。1月11日三亞鳳凰島剛剛創造出銷售奇跡，該項目一期開盤700套，開盤當天便銷售一空，均價每平方米高達6.5萬元，不但在海南創下銷售紀錄，在全國也極為罕見。

　　“買房如同買白菜”用來形容海南樓市毫不為過，許多外地投資客來三亞，不論價格高低就直接把房買走。三亞和海口的高級酒店已經被前來買房的人訂滿，投資客的到來同時導致海南汽車上牌量的上漲，海口近期汽車上牌量上漲了3倍，車管所都忙不過來。

　　海南陵水清水灣的房屋均價漲到13000元，文昌房價最高漲至14000元，瓊海的房價也在兩個月間近乎翻倍。就連樂東這種海南非常偏僻的縣城，房價都已達到每平方米3000元。

　　“海南房地產市場泡沫已十分明顯，海口市海甸島某小區一套80平米的住房，目前售價8000元/平米，月租1200元，‘租售比’已經相當離譜。”有業內人士擔心地算了一筆賬。

　　房價攀升帶動土地價格飆漲，12月份三亞迎賓路一塊112畝的土地被拍出1500萬元/畝的天價，成為海南的新“地王”，該地塊的土地價格折合成樓面價達到8460元/平方米，而三亞市2009年上半年的房產均價為9526元/平方米。

　　開發商 提前“跑馬圈地”

　　在“東方夏威夷”概念的吸引下，海南房地產開發投資也開始掀起新一股熱潮。“從未來國際旅游島的客流量和經濟規模看，海南的土地價格確實不高。2009年，我們拿地的時候，地價大約每平方米1000元；現在地價雖然漲了，但與房價相比，仍有不小的利潤空間。”一位在海口西海岸做開發的浙江地產商對中國證券報記者表示。

　　其實，在海南國際旅游島規劃正式獲得國務院批復之前，便早有開發商競相布局。根據海南省浙江商會的統計數據，海南國際旅游島獲批之前，就有大批浙商進駐海南。截至目前，浙江地產企業在海南開發項目的注冊資本已超過百億元，實際投資運作的資金超過300億元。在海南布局的浙江地產商，包括浙江綠城、耀江集團、國都控股、廣廈集團、美都控股(12.93,-0.45,-3.36%)、天朗投資、華立地產、溫州國光房產、浙江世貿君瀾酒店集團等。

　　除浙商外，來自廣東、上海、北京等地的全國性開發商也已提前“跑馬圈地”。在從海口到三亞595公里的海岸線上，投資數十億、上百億的旅游地產項目星羅棋布，其中不乏雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界(17.58,-0.36,-2.01%)、保利地產(21.13,-0.15,-0.70%)、華潤、中信等知名地產開發商。有業內人士估計，目前在海南的全國性房地產開發企業超過100家，投資總額超過1000億元。

　　例如北京首創與海口市政府合作進行土地一級開發，規劃有6563畝沿海土地，其中首創負責在那里興建一個海口的行政中心。富力地產在海南已經取得了近1萬畝土地的開發權，主要包括香水灣的2500畝土地，在海口的680畝和澄邁的6700畝土地。其中，富力地產在香水灣打造的旅游地產項目富力灣，投資超過15億元，并吸引13家大公司進駐。雅居樂地產攜手摩根士丹利共同開發的海南清水灣，占地約1.5萬畝，海岸線長達12公里，項目總投資逾200億元，開發周期長達10年。

　　統計局數據顯示，2009年1至11月，海南省房地產開發投資248.57億元，同比增長48.1%。其中，住宅完成投資226.37億元，同比增長60.1%，遠高于同期全國房地產的開發投資水平。房地產開發投資占同期海南全省城鎮固定資產投資的31.64%，成為海南比重最大的投資行業。

　　當地政府：不會再現新一輪泡沫

　　海南近期出現的投資購房和項目開發熱潮，引發了市場對泡沫的擔憂。畢竟，海南的房地產泡沫曾因沒有實體經濟的支撐而破滅過。對此，海南省委書記衛留成公開表示，海南不會再出現1993年房地產泡沫的情況。做到這點的辦法之一，就是控制土地供應量和建設節奏，實現有序發展。

　　海南省有官員就近期暫停土地出讓做出解釋稱，今年3月底前，海南暫停商業性開發土地出讓，暫停審批新的房地產開發項目，主要是等待國家發改委正式批準《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》，以便對后續項目開發做更好的規劃，并非減少土地供應。2010年，海南計劃向國土資源部申請追加土地利用計劃指標，進一步加大土地供應量。

　　根據海南省國土環境資源廳的統計，目前海南的土地總面積約354萬公頃，尚未開發利用的土地只有26萬公頃，約占土地總面積的8%。此前由于地方政府財政基礎較薄，缺乏一級開發能力，海南在很長時期內將土地交給開發商整體開發。企業參與土地一級開發的增值收益分成比例最高可達70%。公開信息顯示，通過這種方式，多數大型房企目前在海南都擁有動輒數平方公里的土地。

　　“海南并不缺地，缺的是有效開發的土地。”業內人士預計，隨著房地產開發熱潮的掀起，海南土地的價值和有效供應都將提升。

　　據了解，海南下一步土地供應將主要是圍繞國際旅游島項目的進行，向旅游基礎設施、公共服務設施、各類旅游主題公園、高新技術產業等方面傾斜，特別是將增加保障性住房的供地指標。現在海南正在探索省級土地收儲模式。按照這種模式，今后市縣城區以內的土地收儲及交易原則上由地方政府自理，省級收儲中心不插手。但市縣城區范圍之外的省級重大基礎設施或是與旅游島開發建設有關的大片區開發，或將由省級收儲中心統一負責。海南富力房地產公司負責人認為，政府對土地出讓進行有序管控，有利于完善基礎設施，并為二級市場提供更好的服務和支撐。