海南房價飛漲上演暴富故事 高收入人群大呼受不了

來源：中國經營報     作者：許甲猛    2010-02-08

1月4日，海南國際旅游島規劃獲批在很多人的意料之中。但此后，投資商的狂熱并不在意料之中，更不在政府的控制之中。

　　海南600公里海岸線上星羅棋布的房地產項目背后，是一個又一個的暴富故事。

　　海南準備好了嗎?

　　1993年海南的房地產泡沫破滅，為海南留下了600多棟“爛尾樓”、1.9萬公頃閑置土地和800億元積壓資金，海南發展銀行因擠兌倒閉，華夏證券、南方證券等大型券商損失慘重，證監會不得不為此全面叫停券商直接投資。

　　這一次的房價狂飆，是又一次泡沫嗎?這次又將會留給海南什么?

　　一線調查FIELDSURVEY
　　海南房地產：被哄抬的“小盤股”

　　1月底的海口，時雨時霧，難見陽光。就如同本該在1月底出臺的《海南國際旅游島建設總體規劃》，被迫一再延后。雄心勃勃的海南省委書記衛留成也不得不承認：“海南無論在心理上還是法規和規劃上都尚未準備好。”

　　“沒人能承擔另一輪海南房地產泡沫。”一位海南省政府高級官員表示。1993年泡沫破滅的陣痛猶在。17年后海南房地產又開始了另一輪狂飆。是又一個輪回還是另有一番天地?

　　海南樓盤：等待漲價

　　“海口是海南的，博鰲是亞洲的，三亞是世界的。”出租車司機小林賣力地兜售著剛學來的段子。從1月初海南國際旅游島得到批復后，小林的生意就好得不得了，幾乎每天都有來自全國各地的商人包他的車，滿島轉著買房子。“1月初，有個溫州人雇我的車，來到三亞一海濱項目，二話不說，把所有臨海的20套房子全部買下，光定金就下了2000多萬元。”小林繪聲繪色地講著“故事”。這樣的故事從1月4日開始，每天都在海南流傳。

　　但小林并不因為生意好做而高興，因為房價比他的收入漲得快。去年年初他看中了一套市中心的房子，單價在4500元，當時他一直判斷房價會有所調整，沒想到緊接而來的是陣狂飆，6000元/平方米、9000元/平方米，“現在一些樓盤干脆不賣了，等著漲價”。

　　其實不僅僅是出租車司機，即使是海口最為穩定的高收入人群也在大呼受不了。湯斯是海馬汽車的市場部負責人，1月中旬他陪著太太轉了一圈海口的房子，原本單價只要六七千元/平方米的房子，現在都漲到1.3萬元/平方米以上。他1月17日曾看了一個海景項目，對方要求先付8000元/平方米，才能看樣板房。“而且不管是否成功交易，8000元/平方米均不退。”湯斯頗有些天方夜譚之感。

　　海馬汽車是海南少有的明星企業，其員工收入特別是中高層管理者一直位居海南前列，而海南大多數公務員的月工資普遍在3000元-4000元范圍內。難道“我們真的要離開海口，把這里都讓外來的有錢人住嗎?”1月19日，一位署名張濤的海口市民在海南省人民政府的網站信訪中投訴到。因房價高漲而帶來的怨氣在海口街頭并不少見，報紙、網站、論壇處處可見市民的投訴。“我們公司80后的年輕人以后想買一套自己的房子真不容易。”湯斯覺得，受此影響緊接而來就是海南用人成本的上升。三亞房管局局長李洪海也明確對記者說，旅游島上升為國家戰略，要和國際接軌，旅游地產是講究精品和檔次的，普通居民肯定買不起商品房。

　　為解決本地居民的住房問題，海南省住房和城鄉建設廳表示，將加大海南保障性住房建設力度，新開工建設不少于10萬套保障性住房，建筑面積600萬平方米，往后逐年增加。

　　“這就出現一條涇渭分明的鴻溝，本地居民住保障性住房，外島居民買商品房。”海南正元地產中介的董事長陳弈明表示，這會對以后海南的房地產市場會產生極大影響，另一方面以后的二手市場，買賣雙方的主體也許都只能是外島居民。“如果往更深一層思考，那以后海南的主人是誰呢?”

　　現金交易難稱“泡沫”?

　　“樓價是在漲，但并不代表就一定不合理吧?”西海岸高爾夫溫泉別墅的房產銷售部經理方海直言不諱，全國各地的資金都涌進海南，海景房(從房間窗口或陽臺就能無阻礙地看見大海)供不應求，有價有市，“很難稱這是泡沫”。

　　陳弈明也拿著一張剛成交的銷售合同給記者看，這是一套以220萬元成交的海景項目。據介紹賣主是本地人，2005年他購入這個項目時總價不足90萬元。2009年12月曾經以120萬元的價格放盤，乏人問津。國際旅游島批復后，賣主一口氣把房價上調了100萬，反而迅速成交。陳弈明覺得這雖然有些瘋狂，但供需兩旺，他也看不到泡沫的成分。

　　在記者接觸的海南房地產業內人士，他們大多數都認為現階段的海南不存在泡沫。在他們眼里現在與17年前不同，如今的海南不管是一手還是二手的房產，大部分都要求一次性付款，即便是可獲得銀行貸款，按揭成數也不高。

　　“這套房總價1620萬元，要求一次性付款。”這是記者在三亞灣一家產權酒店遇到的銷售人員，該項目單價已達到10萬元/平方米。在記者質疑項目價格過高的時候，銷售人員為記者算了一筆賬：“我們酒店現在的日租金在5000元左右，旺季的月收入在15萬元左右，一年的回報保守估計大約在100萬元。”在他看來，這筆16年即可收回全部成本的投資非常劃算。但旅游業界的人士告訴記者，銷售人員是夸大了其中的回報，在每年3個月的旺季中日租金可以達到5000元;但在淡季租金卻可以低到500元/日。而且銷售人員也偷換了概念，通常產權酒店會先租完自己經營的房間后，再出租投資客的房子。換言之，當淡季酒店沒有訂滿的情況下，投資人士購買下來的房間很可能會空置。

　　無論這算不算泡沫，樓價上漲正越演越烈。搜房網的統計數據顯示，1月下旬(1月21日至1月31日)三亞商品房銷量環比1月中旬提升了8.98%;1月下旬三亞商品房銷售均價環比1月中旬又提升了14.72%。三亞商品房的均價已逼近3萬元/平方米。

　　“我們與銀行有協議，無論多貴的房子最多只能貸100萬元。”在海口環強御景灣，記者終于找到一個提供按揭服務的在售新盤。“上一輪海南房地產泡沫的影響還沒完全消除，所以總行給我們的貸款額度有限，而且審核也非常嚴格。”為該樓盤提供按揭的中國銀行[4.13-0.48%]銷售代理向記者解釋，當年的影響實在太大了，1993年銀行的壞賬高達60%，因此各大銀行對海南的房地產一直極為謹慎。所以現在海南的二手交易基本不作按揭購房，一手市場也是規限嚴格。“而且現在市場一天一個價，按揭購房曠日持久，在供不應求的情況下，開發商也不愿在這個過程過多糾纏。”該人士表示。