樓市調控下房企資金鏈調查：龍頭房企恃錢無恐

來源：上海證券報     作者：許甲猛    2010-02-11

2010年的房價能否撼動？這和政府的調控政策相關，也和開發商的錢袋子直接相關。一位香港上市的房企老總在年終總結時用“喜出望外”來形容2009年賺得盆滿缽滿的狀況，也暗示著2010年，房企有更大的實力與樓市滯銷暗中較力。降價，似乎比2008年來得更加艱難。

　　根據記者調查，包括中國建筑、海航置業、甚至一度高呼泡沫的萬科地產等，今年的擴張計劃仍未改高調。資金鏈，對于去年謹慎的大型房企，以及背靠大山的巨頭國企，目前仍構不成任何威脅。

　　但另外一邊，包括恒大、金地、綠城在內的2009年激進民企，卻開始了百億融資的緊急輸血。專家預測，兩類企業可能最先面臨資金壓力，并率先降價回籠資金。一類是在去年擴張激進，且多為開發郊區大盤的房企，另一類為二、三線城市小型房企。

　　國企巨頭去年業績亮麗
　　今年擴張計劃仍然激進

　　1月底，已經晉身為中國最大房企的中國建筑發布2009年業績預增公告，稱公司2009年度歸屬于上市公司所有者的凈利潤將達到27.45億元，較上年同期增長80%以上。

　　業績向好的同時，這個大型國企的2010年擴張計劃也十分激進。記者從權威渠道獲悉，中國建筑旗下中建地產有可能與上海某區政府一次性談定8個房地產項目的開發計劃，涉資數百億元。并承諾將中建地產總部遷至該區域。

　　2009年，中海地產與中建地產這兩大中國建筑旗下地產平臺四方出擊。僅以上海為例，2009年9月，中海地產以70.06億的總價擊敗保利、華潤等對手，競得上海長風6B、7C地塊。

　　有統計數據顯示，2009年，中海地產全國拿地超過1000萬平方米，是與保利齊肩的最激進房企之一。

　　“中國建筑自2009年開始大舉布局房地產業，其擴張計劃目前未因宏觀調控有任何變化。可見，在這些大型國企看來，調控是短期的，增長是長期的。”一位接近中國建筑的房地產業權威人士向記者表示。

　　除中國建筑外，包括海航置業等在內的2009年風頭很健的房企今年仍在高調尋找可以收入囊中的土地。知情人士透露。去年9月，海航置業等海航集團下屬的三家企業以18.24億元的總價奪下上海黃浦江中心段地塊，創下當時的單價地王。加上海口大英山老機場、北京首都機場等幾大機場附近的土地儲備，在去年下半年時，海航置業的土地儲備已經超過7000畝。

　　另一個可能在今年震驚市場的是萬科地產將開展的一系列動作。有消息稱，僅在上海一地，萬科今年的計劃土地儲備就有7塊。對即將開始競標的泗涇大型居住區項目，萬科志在必得。在分析人士看來，萬科今年高調拿地是符合商業邏輯的行為：在2009年地價越來越高的時候，萬科在拿地方面相對謹慎，保持了較穩健的資金實力，到2010年地價可能回穩的情況下，抄底進場將為萬科贏得較大的騰挪空間。

　　市場風險已現
　　二季度或成拐點

　　房企巨頭一頭熱的激進態度已經不能令市場簡單的樂觀了。盡管保利地產等龍頭股年報異常亮麗，但還是抵擋不住傾瀉而下的投資者拋售潮。市場的悲觀情緒來自兩方面，一是宏觀調控政策的連續打擊，二是商品房銷售市場的低迷。

　　根據保利的年報公告，2009年，保利公司實現主營收入229.87億元，營業利潤52.2億，歸屬于母公司凈利潤35.19億元，分別同比增長48%、36%、57%。目前公司凈負債率為49.26%，年底擁有貨幣資金152億元。但值得注意的是，公司未付地價款為174.93億元，其中需要一年內支付的地價款為164.91億元。

　　長江證券在1月份對“招保萬金”四家地產企業展開的調研也顯示，短期內行業受到的政策沖擊沒有讓大部分公司做出明顯的戰略調整，比如新開工量、銷售計劃和融資計劃等。“像保利這樣的現金流情況和負債情況是比較正常的，但也要看今年市場銷售情況。短期來看，一季度滯銷對房企來說不構成威脅。但也要看二季度情況。如果二季度房子仍然賣不動，開發商就會考慮降價。”某一線城市房地產協會秘書長告訴記者。

　　除了銷售市場的因素外，開發商最擔心的還有政策的連續打擊。近期，有消息稱，全國土地大檢查即將啟動，這意味著閑置土地的收回已經不再是口號。北京大龍地產項目、南京招商地產項目、廣州恒大地產項目均傳出已經或可能被地方政府收回。

　　這些跡象令囤下天量土地的大型房企繃緊了神經。“目前，房地產宏觀調控已經不是簡單的經濟問題。這是今年宏觀調控的不同之處，房企正在從輕視轉向重視。”一位上海房地產金融專家表示。

　　觀點提示

　　開發商最擔心的還有政策的連續打擊。近期，有消息稱，全國土地大檢查即將啟動。這些跡象令囤下天量土地的大型房企繃緊了神經。“目前，房地產宏觀調控已經不是簡單的經濟問題。這是今年宏觀調控的不同之處，房企正在從輕視轉向重視。”一位上海房地產金融專家表示。